TeisesGidas.lt portalas talpinamų bylų atžvilgiu yra tik informacijos perdavėjas, bet ne jos autorius. Šios bylos pirminis šaltinis yra lat.lt. Atsižvelgiant į vartotojų prašymus bylos filtruojamos (neviešinant vardų ir (ar) pavardžių), todėl išviešintos bylos tekstas gali skirtis nuo originalios bylos. Jeigu norite sužinoti ar asmuo yra teistas, spauskite čia . Vartotojai pastebėję, kad Portale naudojama informacija pažeidžia Jų autorines ar gretutines teises, turi nedelsiant susisiekti su svetainės Administracija admin@teisesgidas.lt . Svetainės ir Forumo www.TeisesGidas.lt pateikiamoje medžiagoje gali būti techninių netikslumų ar tipografijos klaidų. Būsime dėkingi jei informuosite apie Jūsų pastebėtus netikslumus. Administracija gali daryti pakeitimus ar pataisas bet kuriuo metu.
Vieša teismų sprendimų paieška
Kasacinės instancijos teismo pranešėjas
1. 6. Dėl bendraturčio pirmenybės teisės
įsigyti parduodamą žemės sklypo dalį

Iš Civilinio kodekso (4. 79 straipsnio
1, 3 dalys), Žemės reformos įstatymo (10 straipsnio 4 dalis),
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo (6 straipsnis) ir
Žemės įstatymo (31 straipsnio 1, 4, 5 dalys) nuostatų
turinio analizės matyti, kad tiek Žemės įstatyme, tiek kituose įstatymuose
įtvirtintos pirmenybės teisės prigimtis yra analogiška. Įstatymų leidėjas,
nustatydamas pirmenybės teisę, visais atvejais siekia tų pačių tikslų –
užtikrinti tų asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau
nei visi kiti tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto pardavimas gal
turėti tiesioginės įtakos, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai
įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija, suteikianti
pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko)
teisinių ir ekonominių interesų apsaugą. Jeigu nebūtų nustatyta ši pirmenybės
teisė ir nebūtų užtikrinta tinkama jos apsauga, tai būtų nepagrįstai pažeisti
tokią teisę turinčių asmenų teisėti lūkesčiai, susiję su jiems priklausančiu ar
jų naudojamu turtu. Atsižvelgiant į tai, kad visuose minėtuose įstatymuose yra
įtvirtintas iš esmės vienodo turinio pirmenybės teisės institutas, kuriuo
siekiama tų pačių tikslų, šios teisės pažeidimo teisinių padarinių pašalinimas
negali iš esmės skirtis. Tokių pačių pirmenybės teisės gynimo būdų suteikimas
visais šios teisės įstatyminio reglamentavimo atvejais yra būtinas ne tik
remiantis pirmenybės teisės prigimtimi, bet ir bendraisiais teisės principais
(CK 1. 8 straipsnis) bei sisteminiu civilinės teisės normų aiškinimu. Tai
patvirtina Civilinio kodekso, Žemės reformos įstatymo ir Žemės ūkio paskirties
žemės įsigijimo laikinojo įstatymo nuostatos, nustatančios tokį patį juose
įtvirtintos pirmenybės teisės gynimo būdą – pirkėjo teisių ir pareigių
perkėlimą, jeigu šis reikalavimas pareiškiamas per trijų mėnesių laikotarpį.
Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, skirtingai
nuo sandorio pripažinimo negaliojančiu, yra priimtinesnis ir teisingesnis, nes
šis gynimo būdas yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka
pirmenybės teisės turėtojo interesus.

Civilinė
byla Nr. 3K-3-232/2007
Procesinio
sprendimo kategorijos: 20. 2; 25. 3; 30. 5;
30. 10;
50. 8; 121. 11; 121. 13 (S)




LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS
TEISMAS


NUTARTIS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2007 m. birželio 11 d.
Vilnius


Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: T-os
S-ės (kolegijos pirmininkė), J-o Š-o ir P- Ž-io
(pranešėjas),
rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo
civilinę bylą pagal ieškovų R. B. ir A. J. kasacinį skundą dėl Vilniaus
apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimo ir Lietuvos
apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio
23 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų R. B. ir
A. J. ieškinį atsakovams J. M. ir E. A. , tretiesiems asmenims
Vilniaus miesto 31-ojo notarų biuro notarui S-ui Svaldeniui ir Vilniaus
apskrities viršininko administracijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriui dėl privačios
žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir
pirkėjo teisių bei pareigų perkėlimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. G-o esmė

Ieškovai R. B. ir A. J.
nurodė, kad jie yra pastatų (sandėlio ir gamybos / medžio ir metalo apdirbimo
cecho) bei kiemo statinių (kiemo aikštelės ir tvoros), esančių (duomenys
neskelbtini), įsigytų 1996 m. spalio 10 d. pirkimo–pardavimo
sutartimi Nr. ML 15-4186, bendraturčiai. Pastatai yra pastatyti 0,40 ha
žemės sklype, kuris jiems lygiomis dalimis buvo išnuomotas 2003 m. vasario
19 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N/2003-NK-26 (toliau – žemės
nuomos sutartis). Šios sutarties 2 punkte buvo nustatyta, kad žemės
sklypas išnuomojamas iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M. , o 8 punkte
nurodyta, kad „daiktinės teisės: šios žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos
pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesutaria kitaip“. Žemės nuomos sutartis
buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre. 2004 m. spalio 6 d. į
jiems (ieškovams) priklausančias patalpas atvykęs atsakovas E. A.
pareiškė, kad jis yra žemės sklypo savininkas, įsigijęs jį iš J. M. pagal
2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovų
teigimu, atsakovas J. M. įstatyme nustatyta tvarka nepranešęs jiems apie
tai, kad ketina parduoti jų pastatams eksploatuoti naudojamą žemės sklypą ir
pardavęs jį E. A. , pažeidė CK 6. 560 straipsnį, bei jų (ieškovų), kaip
žemės sklypo nuomininkų, pirmenybės teisę pirkti žemę, taip pat Žemės įstatymo
31 straipsnio 1 dalį, pagal kurią asmenys turi pirmumo teisę pirkti
privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir
įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta
kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus,
kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Ieškovai prašė teismo: 1) pripažinti
negaliojančia 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo–pardavimo
sutarties, sudarytos J. M. ir E. A. , patvirtintos Vilniaus miesto
31-ojo notarų biuro notaro S. Svaldenio, reg. Nr. 4250, dalį (1. 1. 2 punktą)
dėl 0,40 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680, esančio (duomenys
neskelbtini), pardavimo kaip prieštaraujančią imperatyviosioms įstatymo
normoms ir taikyti niekinio sandorio pasekmes; 2) pripažinti negaliojančia
E. A. ir UAB „S-po bankas“ sudarytos nekilnojamojo turto įkeitimo
sutarties, įregistruotos Hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d. ,
dalį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680, įkeitimo, kaip
įregistruotą neteisėtai sudaryto sandorio pagrindu; 3) perkelti jiems
(ieškovams) 0,40 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680,
esančio (duomenys neskelbtini), pirkėjo teisės ir pareigas pagal 2004 m.
rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartį, šios sutarties 1. 1. 2 punkte
įpareigojant juos (ieškovus) sumokėti sutartyje nurodytą šio sklypo kainą –
168 000 Lt, o pardavėją – perduoti jiems (ieškovams) žemės sklypą.
Teismo posėdžio metu UAB
„S-po bankas“ pranešus, kad hipotekos lakštai, dėl kurių UAB „S-po bankas“
buvo įtrauktas į bylą, yra išregistruoti, ieškovai atsisakė reikalavimo
pripažinti negaliojančia E. A. ir UAB „S-po bankas“ sudarytos
nekilnojamojo turto įkeitimo sutarties, įregistruotos Hipotekos registre 2004 m.
lapkričio 12 d. , dalį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680,
įkeitimo.

II. Pirmosios
ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus apygardos teismas 2006 m.
balandžio 11 d. sprendimu ieškovų atsisakymą nuo ieškinio reikalavimo
pripažinti negaliojančia E. A. ir UAB „S-po bankas“ sudarytos
nekilnojamojo turto įkeitimo sutarties dalį dėl žemės sklypo įkeitimo priėmė ir
šią civilinės bylos dalį nutraukė; kitus ieškinio reikalavimus dėl 2004 m.
rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties dalies pripažinimo
negaliojančia ir pirkėjo teisių bei pareigų pagal šią sutartį ieškovams perkėlimo
atmetė. Teismas nustatė, kad 2002 m. gruodžio 24 d. ieškovai pateikė
Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriui prašymą išnuomoti jiems 0,40 ha
privačios J. M. žemės. Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. sausio
14 d. įsakymas Nr. 84-41 ir žemės nuomos sutarties 2 punktas
patvirtina, kad 0,40 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini),
ieškovų prašymu ne aukciono tvarka jiems buvo išnuomotas iki šio žemės sklypo
grąžinimo natūra J. M. , ir šiuo faktu buvo apibrėžtas žemės nuomos
sutarties terminas. Nustatęs, kad nuosavybės teisės į J. M. tenkančią žemė
sklypo dalį jam buvo atkurtos Vilniaus apskrities viršininko administracijos
2003 m. balandžio 8 d. sprendimu Nr. 41-15810, teismas sprendė,
kad ieškovų sudaryta žemės nuomos sutartis pasibaigė 2003 m. balandžio 8 d.
(CK 6. 562 straipsnio 1 dalis, 6. 549 straipsnio 2 dalis).
Žemės nuomos sutarties įregistravimo ieškovų vardu faktas, teismo vertinimu,
nei minėtame administraciniame aktame, nei žemės nuomos sutartyje nustatyto
šios sutarties galiojimo termino nepratęsė. Remdamasis CK 6. 566 straipsniu,
įtvirtinančiu žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį,
teismas pažymėjo, kad sutartiniams santykiams atsirasti reikalingas šalių
susitarimas, jų valios išraiškos faktas, tačiau duomenų, kad ieškovai pranešė
atsakovams, jog pageidauja sudaryti naują žemės nuomos sutartį, byloje nepateikta.
Konstatavęs, kad nei atsakovas J. M. , nei atsakovas E. A. minėtos
žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu nebuvo su ieškovais
ginčo žemės sklypo nuomos teisiniuose santykiuose, teismas sprendė, kad nėra
teisinio pagrindo ieškovų nurodytus atsakovus pripažinti pažeidusiais ieškovų,
kaip nuomininkų, teises. Spręsdamas dėl ieškovų reikalavimo pripažinti iš
dalies negaliojančia 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo–pardavimo
sutartį kaip prieštaraujančią Žemės įstatymo 31 straipsnio nuostatoms,
teismas pažymėjo, kad Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m.
balandžio 8 d. sprendimu atsakovui J. M. nuosavybės teisės atkurtos į
bendrą 0,40 ha žemės sklypą kitai paskirčiai (komercinei veiklai), todėl
teisės aktai, reglamentuojantys žemės ūkio paskirties žemės naudojimo, valdymo
ir disponavimo tvarką, šiuo atveju netaikytini. L-vistiškai aiškindamas Žemės
įstatymo 31 straipsnio 1 ir 4 dalių nuostatas, teismas nurodė, kad
šiose teisės normose yra nustatyta žemės sklypo savininko pareiga registruotu
laišku (įteikiant) pranešti parduodamame žemės sklype esančių statinių
savininkui apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas ir šių
pastatų savininko teisė per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos pasispręsti
pirkti ar nepirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jam
priklausantys statiniai. Nustatęs, kad įrodymų apie tai, jog ieškovams, kurie
yra ginčo žemės sklype esančių statinių savininkai, buvo registruotu laišku
pranešta apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas, taip pat
apie ieškovų raštišką atsisakymą pirkti J. M. priklausiusį žemės sklypą
byloje nėra, teismas darė išvadą, kad J. M. pažeidė Žemės įstatymo 31 straipsnio
reikalavimus. Atsižvelgęs į tai, kad prievolės atlikti tam tikrą veiksmą neįvykdymo
teisinės pasekmės yra nustatytos CK 6. 61 straipsnio 2 dalyje, tačiau
ieškovai pasirinko kitą pažeistos teisės gynimo būdą – pirkėjo (t. y.
E. A. ) teisių ir pareigų pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės
sklypų prikimo–pardavimo sutartį jiems perkėlimą (t. y. šia sutartimi
įsigyto žemės sklypo iš E. A. paėmimą ir sutartyje nurodytos 168 000 Lt
kainos jam grąžinimą), teismas, svarstydamas šio reikalavimo pagrįstumą,
pažymėjo, kad atsakovas E. A. pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės
sklypų pirkimo–pardavimo sutartį nebuvo ginčo žemės sklypo savininkas ir
pardavėjas, todėl neturėjo Žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtintos
pareigos registruotu laišku pranešti ieškovams apie parduodamą žemės sklypą.
Nesant byloje įrodymų, kad E. A. , kaip žemės sklypo pirkėjas, pažeidė
imperatyviąsias įstatymo normas ar buvo nesąžiningas, teismas sprendė nesant
teisinio pagrindo taikyti jam sankcijas. Atsižvelgęs į tai, kad per
pastaruosius dvejus matus žemės kaina labai išaugo, teismas laikė, kad
E. A. , nebūdamas pripažintas įstatymo pažeidėju, patenkinus ieškovų
reikalavimą atsidurtų blogesnėje padėtyje, nes, atgavęs už įsigytą žemę
sumokėtus pinigus, analogiško dydžio žemės sklypo už tokią pat kainą
nenusipirktų. Pažymėjęs, kad sandorio pripažinimas negaliojančiu, kaip
civilinių teisių gynimo būdas, yra taikomas tik tada, kai privataus ar viešojo
intereso negalima apginti kitais civilinių teisių gynimo būdais, teismas,
nesant atsakovo E. A. veiksmuose nesąžiningumo prezumpcijos (CK 6. 67 straipsnis)
ir pagrindo šį atsakovą pripažinti pažeidusiu ieškovų teises bei esant
galimybei pažeistą teisę apginti kitu būdu, ieškinį pagal pasirinktą ieškovų
pažeistos teisės gynimo būdą atmetė.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. spalio 23 d. nutartimi Vilniaus
apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą paliko nepakeistą,
ieškovų apeliacinį skundą atmetė. Nesutikdama su pirmosios instancijos teismo
išvada, kad po nuosavybės teisių į žemės sklypą atkūrimo šio žemės sklypo nuomos
sutartis su ieškovais nutrūko, teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad tiek
2004 m. vasario 19 d. žemės nuomos sutarties 8 punkte, tiek 2003 m.
balandžio 8 d. sprendimo dėl nuosavybės teisių atkūrimo 3 punkte,
tiek 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties
1. 1. 2 punkte pažymėta apie žemės nuomos sutarties su ieškovais sudarymą ir
šios sutarties teisių bei pareigų perėjimą žemės savininkui. Šios aplinkybės
rodo, kad J. M. , atkūrus jam nuosavybės teises į žemę, apie žemės nuomos sutartį
žinojo ir jos nutraukti nereikalavo (CK 6. 564 straipsnis). Spręsdama dėl
ieškovų, kaip parduodamame žemės sklype esančių pastatų savininkų, pirmenybės
teisės pirkti parduodamą žemės sklypą, o jį pardavus trečiajam asmeniui –
teisės prašyti perkelti pirkėjo teises ir pareigas, teisėjų kolegija pažymėjo,
kad kiekvienu konkrečiu atveju, siekiant apginti pažeistą teisę, svarbu
nustatyti ne tik pažeidimo faktą, bet ir įvertinti įstatymo tikslus bei spręsti
dėl teisės gynimo būdų. Teisėjų kolegijos vertinimu, akivaizdu, kad Žemės
įstatymo norma, nustatančia parduodamame žemės sklype esančių pastatų savininkų
pirmenybės teisę pirkti žemę, siekiama apginti pastatų savininkų interesus ta
prasme, kad jie galėtų toliau netrukdomai naudotis jiems nuosavybės teise
priklausančiais pastatais. Įstatyme yra įtvirtinta nuostata, kad pastatų
savininkai turi pirmenybės teisę įsigyti ne bet kokį, o tik pastatams naudoti
būtiną žemės plotą, todėl, teisėjų kolegijos manymu, įstatyme ir nėra
įtvirtinta galimybės ginti pažeistą teisę ieškovų nurodomu būdu – perkeliant
pirkėjo teisės bei pareigas, ir šiuo atveju nėra galimybės pagal analogiją
taikyti CK 4. 79 straipsnio 3 dalį. Ši CK norma, ginanti bendraturčių
teises, nustato būtent tokį teisių gynimo būdą, nes nėra galimybės bendrosios
nuosavybės teisės dalyviui apginti savo pažeistą teisę kitu būdu. Tuo tarpu Žemės
įstatyme nurodyti subjektai – statinių savininkai – šiais objektais gali
naudotis ir neturėdami nuosavybės teisės į žemę, o galimybė apginti jų pažeistą
teisę yra įtvirtinta kitoje teisės normoje – CK 6. 395 straipsnio 3 dalyje,
reglamentuojančioje servituto nustatymą į tą žemės sklypo dalį, kurią užima
nekilnojamasis daiktas ir kuri yra būtina jo naudojimui pagal jo paskirtį. Teisėjų
kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad Žemės įstatyme
įtvirtinta ieškovų pirmenybės teisė buvo pažeista, atsakovui J. M.
įstatyme nustatytu būdu nepranešus jiems apie sprendimą parduoti žemės sklypą,
tačiau laikė, jog tai gali būti reikšminga tik ginčijant pirkimo–pardavimo
sandorį, o ne reikalaujant perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal jau
įvykusį sandorį. Nesutikdama su apeliacinio skundo argumentu, kad, prašant
perkelti sandoryje pirkėjo teises ir pareigas, sandorio šalies sąžiningumas
nėra reikšmingas, teisėjų kolegija pažymėjo, kad įstatymas bet kokiu atveju,
išskyrus tam tikras išimtis, gina sąžiningo įgijėjo teises (CK 4. 96 straipsnis).

III. Kasacinio skundo dalykas ir pagrindas,
atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai

Kasaciniu skundu ieškovai R. B. ir A. J.
prašo Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą ir
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m.
spalio 23 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinio
reikalavimą dėl pirkėjo teisių ir pareigų pagal 2004 m. rugsėjo 10 d.
žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį perkėlimo ieškovams patenkinti.
Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Bylą nagrinėjęs apeliacinės instancijos
teismas, konstatuodamas, kad pagal Žemės įstatymą ieškovai neturi galimybės
ginti savo pažeistą pirmenybės teisę įsigyti žemės sklypą perkeliant pirkėjo
teises ir pareigas ir kad šiuo atveju CK 4. 79 straipsnio 3 dalis
pagal analogiją negali būti taikoma, netinkamai aiškino ir taikė CK 1. 8 straipsnį,
4. 79 straipsnio 3 dalį, Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 ir
4 dalis bei padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovai gali apginti pažeistą
pirmenybės teisę pagal CK 6. 395 straipsnio 3 dalį, reglamentuojančią
servituto nustatymą į žemės sklypo dalį, užimtą nekilnojamaisiais daiktais. Žemės
įstatymas, įtvirtindamas minėtą pirmenybės teisę, tiesiogiai nenustato šios
teisės pažeidimo teisinių padarinių ir taisyklių, kuriomis remdamasis
pirmenybės teisės turėtojas galėtų apginti savo pažeistas teises. Tačiau kiti
įstatymai (CK 4. 79 straipsnio 3 dalis, Žemės reformos įstatymo 10 straipsnio
4 dalis, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnis)
nustato kitus pirmumo teisę pirkti privačią žemę atvejus (Žemės įstatymo 31 straipsnio
5 dalis) ir kartu – iš esmės tapačias šios teisės pažeidimo teisines
pasekmes, t. y. minėtuose įstatymuose nurodytų pirmenybės teisės turėtojų
(bendraturčių, žemės naudotojų) teisę per tris mėnesius teismo tvarka
reikalauti pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo. Visais pirmiau minėtais
atvejais įtvirtintos pirmenybės teisės prigimtis, kasatoriaus teigimu, yra
panaši ir jos nustatymo tikslas yra tas pats – tam tikrų asmenų (bendraturčių,
pastatų ar įrenginių savininkų, žemės sklypo naudotojų), kurie su perleidžiamu
nekilnojamuoju turtu yra susiję labiau nei visi kiti tretieji asmenys, teisių
apsauga ir galimybė jas tinkamai įgyvendinti ateityje. Dėl to šios teisės
pažeidimo teisinių padarinių reglamentavimas negali iš esmės skirtis.
Atsižvelgiant į tai, pripažintina, kad ir Žemės įstatymo 31 straipsnyje
įtvirtintos pastatų savininkų pirmenybės teisės pažeidimo atveju, remiantis
sisteminiu įstatymų nuostatų aiškinimu, pagal įstatymo analogiją (CK 1. 8 straipsnis)
taikytinos tos pačios, kaip ir kituose įstatymuose įtvirtintos šios teisės pažeidimo
pasekmės – pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, kaip priimtinesnis ir
teisingesnis nei sandorio pripažinimas negaliojančiu ir juolab – servituto
nustatymas šios teisės gynimo būdas.
2. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai
aiškino ir taikė materialinės teisės normas (CK 1. 80 ir 4. 96 straipsnius),
reglamentuojančias sąžiningo įgijėjo teises ir jų gynimą tuo atveju, kai
pažeidžiama pirmenybės teisė ir reikalaujama perkelti pirkėjo teises ir
pareigas, bei nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo šiuo klausimu
suformuotos praktikos, todėl nepagrįstai laikė, kad CK bet kokiu atveju gina
sąžiningo įgijėjo teises ir kad dėl to, perkeliant atsakovo teises ir pareigas
ieškovams, būtina atsižvelgti į atsakovo sąžiningumą.
3. Pirmosios instancijos teismo nustatyto
fakto, kad atsakovas J. M. , nepranešdamas ieškovams įstatyme nustatytu
būdu apie sprendimą parduoti žemės sklypą, pažeidė Žemės įstatymo 31 straipsnio
reikalavimus, ieškovai savo apeliaciniame skunde neginčijo, o atsakovų
apeliacinis skundas dėl šio fakto nebuvo pareikštas, todėl apeliacinės
instancijos teismas, iš naujo ištyręs šį faktą ir padaręs priešingą nei
pirmosios instancijos teismas išvadą, peržengė ieškovų apeliaciniame skunde
nustatytas ribas, ir taip pažeidė CPK 320 straipsnį. Be to, apeliacinės
instancijos teismas, priėmęs ir įvertinęs apeliaciniame procese naujus įrodymus
(liudytojų G. D. ir J. S. parodymus), kurie nebuvo pateikti ir tirti
pirmosios instancijos teisme, nors byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių,
kad pirmosios instancijos teismas būtų nepagrįstai atsisakęs juos priimti, ar
kad jų pateikimo būtinybė iškilo būtent apeliaciniame procese, pažeidė CPK 314 straipsnį.
Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovai E. A.
ir J. M. prašo ieškovų kasacinį skundą atmesti ir skundžiamus teismų
procesinius sprendimus palikti nepakeistus.
Atsakovas E. A. atsiliepime nurodo, kad
analogiško pirmenybės teisės gynimo būdo įtvirtinimas keliose teisės normose
nereiškia, jog toks teisių gynimo būdas turi būti taikomas visais šios teisės
pažeidimo atvejais. Priešingai, daugelyje kitų CK normų (pavyzdžiui, CK 6. 60,
6. 607, 6. 566, 6. 950 straipsniuose), reglamentuojančių tam tikras
pirmenybės teises, nėra nustatytas toks šių teisių pažeidimo būdas kaip pirkėjo
teisių ir pareigų perkėlimas. Be to, vienarūšių teisinių santykių atveju
pirmenybės teisės pažeidimo teisinės pasekmės taip pat gali skirtis
(pavyzdžiui, CK 6. 482 ir 6. 607 straipsniai). CK 4. 79 straipsnio
3 dalyje įtvirtinta norma yra konkrečios rūšies teisiniams santykiams
taikytina specialioji norma, kurios, kaip tokios, taikymas pagal analogiją yra
draudžiamas pagal CK 1. 8 straipsnio 3 dalį, todėl bylą nagrinėję
teismai pagrįstai netaikė CK 4. 79 straipsnio 3 dalies nuostatų.
Kadangi pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, kaip ieškovų pirmenybės teisės,
įtvirtintos Žemės įstatymo 31 straipsnyje, gynimo būdas, šiuo atveju nėra
galimas, tai neišvengiamai tenka derinti ieškovų ir jo (atsakovo E. A. )
interesus, susijusius su ginčo žemės sklypo įsigijimu, ir atsižvelgti į jo
(E. A. ) sąžiningumą. Dėl to kasatorių motyvai dėl atsakovo E. A.
sąžiningumo teisinės reikšmės yra nepagrįsti.
Atsakovas J. M. atsiliepime nurodo, kad ieškovų
reikalavimo dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo patenkinimas reikštų
Konstitucijos 23 straipsnio pažeidimą. Ieškovų teisė netrukdomai naudotis
jiems nuosavybės teise priklausančiais pastatais, esančiais ginčo žemės sklype,
teismų priimtu sprendimu nebuvo suvaržyta tiek, kad nebūtų užtikrintas šios
teisės teisinis gynimas, nes galimybė apginti šią teisę yra įtvirtinta CK 6. 395 straipsnio
3 dalyje, reglamentuojančioje servituto nustatymą į žemės sklypo dalį,
užimtą nekilnojamaisiais daiktais ir būtiną šių objektų naudojimui pagal
paskirtį. Ieškovai, kurie, kaip nustatė teismai, atsisakė pirkti iš jo
(atsakovo J. M. ) ginčo žemės sklypą dėl jiems nepriimtinos kainos,
reikalaudami perkelti jiems pirkėjo teises ir pareigas, atsakovo manymu,
elgiasi nesąžiningai.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Teismų nustatytos bylos aplinkybės

Ieškovai R. B. ir A. J. yra pastatų
(422,37 kv. m sandėlio ir 458,67 kv. m gamybos / medžio ir
metalo apdirbimo cecho) bei kiemo statinių (kiemo aikštelės ir tvoros), esančių
(duomenys neskelbtini), bendraturčiai. Pastatai yra pastatyti 0,40 ha
žemės sklype, kuris jiems lygiomis dalimis buvo išnuomotas 2003 m. vasario
19 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N/2003-NK-26. Šios
sutarties 2 punkte buvo nustatyta, kad žemės sklypas išnuomojamas iki
žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M. , o 8 punkte nurodyta, kad
„daiktinės teisės: šios žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos pereina žemės
savininkui, jeigu šalys nesutaria kitaip“. Žemės nuomos sutartis buvo
įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Vilniaus apskrities viršininko
administracijos 2003 m. balandžio 8 d. sprendimu Nr. 41-15810
buvo atkurtos nuosavybės teisės į atsakovui J. M. tenkančią nekilnojamojo
turto dalį, grąžinant 0,73 ha žemės natūra: 0,33 ha žemės sklypą ūkio
veiklai ir bendrą 0,40 ha žemės sklypą kitai paskirčiai. 2004 m.
rugsėjo 10 d. Vilniaus miesto 31-ajame notarų biure buvo patvirtinta žemės
sklypų pirkimo–pardavimo sutartis, kuria J. M. pardavė atsakovui E. A.
0,40 ha ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Apie
sprendimą parduoti žemės sklypą ieškovai, kaip parduodamame žemės sklype
esančių statinių savininkai, įstatyme nustatytu būdu (registruotu laišku su
įteikimu) nebuvo informuoti.

V. Kasacinio teismo argumentai ir
išaiškinimai

Esminiai kasacinio skundo argumentai yra susiję su
Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 ir 4 dalyse įtvirtintos asmenų
pirmenybės teisės pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys
statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį,
įgyvendinimu, taip pat su sąžiningo įgijėjo instituto taikymu. Tai yra teisės
klausimai, dėl kurių privalo pasisakyti kasacinis teismas (CPK 353 straipsnio
1 dalis).
Teisėjų kolegija pažymi, kad CK ir kituose
įstatymuose, reglamentuojančiuose žemės teisinius santykius, yra nustatyta
pirmumo teisė pirkti nuosavybę bei tam tikri pažeistos pirmenybės teisės gynimo
būdai ir tvarka.
CK 4. 79 straipsnio 1 dalyje nustatyta
bendraturčio pirmenybės teisė pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja
nuosavybe, o šio straipsnio 3 dalyje nustatytas šios pirmenybės teisės gynimo
būdas – teisė per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad bendraturčiui
būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Žemės reformos įstatymo 10 straipsnio
4 dalyje nustatyta, kad jeigu žemės sklypas parduotas pažeidžiant šio straipsnio
1 dalyje nustatytą eiliškumą, asmuo, kurio pirmumo teisė pirkti valstybinį
žemės sklypą yra pažeista, turi teisę per tris mėnesius reikalauti, kad jam
būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Žemės ūkio paskirties žemės
įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnyje yra įtvirtinta privataus žemės
ūkio paskirties žemės sklypo bendraturčių ir naudotojų, naudojusių žemę žemės
ūkio veiklai ne mažiau kaip metus, pirmenybės teisė įsigyti žemės sklypą šiame straipsnyje
nustatyta eilės tvarka. Jeigu žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmenybės
teisę, tai asmuo per tris mėnesius nuo sužinojimo apie pažeidimą dienos turi
teisę reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje
nustatyta, kad asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima
nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę,
būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama,
ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš
viešųjų varžytynių. Minėto straipsnio 4 dalyje yra įtvirtinta pirmenybės
teisės įgyvendinimo tvarka, o 5 dalyje nustatyta, kad kitus pirmumo teisės
pirkti privačią žemę atvejus gali nustatyti kiti įstatymai. Tačiau Žemės
įstatyme, įtvirtinant minėtą pirmumo teisę, tiesiogiai neįtvirtintas šios
teisės gynimo būdas jos pažeidimo atveju.
Teisėjų kolegija pažymi, kad iš pirmiau nurodytų
Civilinio kodekso, Žemės reformos įstatymo, Žemės ūkio paskirties žemės
įsigijimo laikinojo įstatymo ir Žemės įstatymo nuostatų turinio analizės
matyti, jog tiek Žemės įstatyme, tiek kituose įstatymuose įtvirtintos
pirmenybės teisės prigimtis yra analogiška. Įstatymų leidėjas, nustatydamas
pirmenybės teisę, visais atvejais siekia tų pačių tikslų – užtikrinti tų
asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau nei visi kiti
tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto pardavimas gal turėti
tiesioginės įtakos, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai
įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija, suteikianti
pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko)
teisinių ir ekonominių interesų apsaugą. Jeigu nebūtų nustatyta ši pirmenybės
teisė ir nebūtų užtikrinta tinkama jos apsauga, tai būtų nepagrįstai pažeisti
tokią teisę turinčių asmenų teisėti lūkesčiai, susiję su jiems priklausančiu ar
jų naudojamu turtu. Atsižvelgiant į tai, kad visuose pirmiau minėtuose
įstatymuose yra įtvirtintas iš esmės vienodo turinio pirmenybės teisės
institutas, kuriuo siekiama tų pačių tikslų, šios teisės pažeidimo teisinių
padarinių pašalinimas negali iš esmės skirtis. Tokių pačių pirmenybės teisės
gynimo būdų suteikimas visais šios teisės įstatyminio reglamentavimo atvejais
yra būtinas ne tik remiantis pirmenybės teisės prigimtimi, bet ir bendraisiais
teisės principais (CK 1. 8 straipsnis) bei sisteminiu civilinės teisės
normų aiškinimu. Tai patvirtina Civilinio kodekso, Žemės reformos įstatymo ir Žemės
ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo nuostatos, nustatančios tokį
patį juose įtvirtintos pirmenybės teisės gynimo būdą – pirkėjo teisių ir
pareigių perkėlimą, jeigu šis reikalavimas pareiškiamas per trijų mėnesių
laikotarpį.
Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ginčo žemės
sklypo pardavėjas J. M. neįvykdė Žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje
nustatytos pareigos pranešti jo žemės sklype esančių statinių ir įrenginių
savininkams (ieškovams) apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei jo pardavimo
sąlygas registruotu laišku (įteikiant). S-ių ir įrenginių savininkas
sprendimą pirkti tokį žemės sklypą ar atsisakyti jį pirkti turi priimti per
30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Tik statinių savininkui atsisakius
pirkti žemės sklypą arba per nustatytą terminą nepriėmus sprendimo, privačios
žemės savininkas gali perleisti žemės sklypą kitiems asmenims. Teismai padarė
pagrįstą išvadą, kad atsakovas J. M. , neįvykdęs Žemės įstatymo 31 straipsnio
4 dalyje nustatytų reikalavimų pranešti ieškovams registruotu laišku apie
žemės sklypo pardavimą ir pardavęs žemės sklypą atsakovui E. A. ,
neturinčiam pirmenybės teisės įsigyti jį privačion nuosavybėn, pažeidė minėto straipsnio
1 dalyje įtvirtintą ieškovų pirmenybės teisę pirkti privačią žemę.
Ieškovai, siekdami apginti pažeistą pirmenybės teisę, prašė teismo jiems,
statinių savininkams, perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų sudarytą
žemės pirkimo–pardavimo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas, palikdamas
pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, sutiko, kad ieškovų
pirmenybės teisė buvo pažeista, tačiau laikė, kad tai galėtų būti reikšminga
tik ginčijant tokį sandorį, o ne reikalaujant perkelti pirkėjo teises pagal jau
įvykusį sandorį. Teisėjų kolegija su tokia apeliacinės instancijos teismo
išvada negali sutikti dėl jos klaidingumo, nes, pažeidus ieškovų pirmenybės
teisę, sandorio nuginčijimo instituto, kaip šios teisės gynimo būdo, taikymas
būtų netikslingas, neatitiktų nei ieškovų, nei atsakovų, sudariusių žemės
pirkimo–pardavimo sandorį, interesų, ir pirmenybės teisė iš esmės nebūtų
apginta. Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, skirtingai nuo sandorio pripažinimo
negaliojančiu, yra priimtinesnis ir teisingesnis, nes šis gynimo būdas yra
ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo
interesus.
Teisėjų kolegija taip pat nesutinka su apeliacinės
instancijos teismo padaryta išvada, kad ieškovai – statinių ir įrenginių
savininkai – žemės sklypu gali naudotis ir neturėdami nuosavybės teisės į žemę,
o galimybę apginti jų pažeistą teisę nustato kitas Civilinio kodekso institutas
– servitutas (CK 4. 111–4. 129 straipsniai). Šis institutas nėra ir negali
būti pažeistos pirmenybės teisės gynimo būdas, nes ieškovai, net ir neturėdami
pirmenybės teisės pirkti privačią žemę, servituto ar nuomos sutarties pagrindu
galėtų naudotis žeme, kurią užima jiems nuosavybės teise priklausantys
statiniai ir įrenginiai, taip pat žeme, būtina naudotis šiais objektais pagal
paskirtį, tačiau už žemę mokėdami nuomos mokestį ar atlygindami dėl servituto
nustatymo atsiradusius nuostolius.
Teisėjų kolegija taip pat atkreipia dėmesį į tai,
kad pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, kaip pirmenybės teisės gynimo būdo,
specifika yra ta, kad jo taikymas nepriklauso nuo trečiojo asmens, kuriam
neteisėtai perleistas turtas, sąžiningumo. Dėl to, taikant pirkėjo teisių ir
pareigų perkėlimo institutą, nereikia vadovautis CK 1. 80 straipsnio 2–4
dalyse, 4. 96 straipsnyje nustatytomis sandorio negaliojimo ir turto
išreikalavimo iš sąžiningo įgijėjo taisyklėmis. Pirmenybės teisės turėtojui
priklauso ne perleistas turtas, o teisė jį įsigyti pirmiau už kitus.
Pažymėtina, kad žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties 5. 7 ir 5. 8 punktuose
yra nurodyta, jog ieškovai yra ginčo žemės sklypo nuomininkai ir kad sklype
esantys pastatai nei pirkėjui, nei pardavėjui nuosavybės teise nepriklauso. Tai
reiškia, kad pirkėjas E. A. turėjo žinoti, jog, pirkdamas sklypą,
pažeidžia ieškovų pirmenybės teisę, nustatytą Žemės įstatymo 31 straipsnio
1 dalyje, todėl į klausimą, ar jis galėtų būti pripažintas sąžiningu
įgijėju, kokiu jis save įvardija atsiliepime į kasacinį skundą, galima būtų
atsakyti tik visapusiškai išanalizavus ir įvertinus faktines bylos aplinkybes.
Tačiau tai yra fakto, o ne teisės klausimas, todėl teisėjų kolegija dėl jo
nepasisako, nes faktų nustatymas yra pirmosios ir apeliacinės instancijos
teismų prerogatyva. E. A. , be to, nurodo, kad jo nuosavybės teisė yra
neliečiama ir ją tiesiogiai gina Konstitucijos 23 straipsnio nuostatos.
Teisėjų kolegija pažymi, kad nuosavybė Konstitucijos yra ginama tik tada, kai
ji įgyta teisėtai.
Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą kasacine
tvarka, konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino ir
taikė materialinės teisės normas, padarė pažeidimą, turintį esminės reikšmės
vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, ir šis pažeidimas turėjo įtakos
neteisėtos nutarties priėmimui. Dėl to apeliacinės instancijos teismo nutartis
naikintina ir byla perduotina iš naujo nagrinėti apeliacine tvarka.
Kadangi civilinė byla perduotina nagrinėti iš
naujo, tai dėl kitų kasacinio skundo argumentų, kurie nesudaro kasacijos
pagrindo, teisėjų kolegija nepasisako.
Nagrinėjant bylą iš naujo, apeliacinės instancijos
teismui reikėtų įsitikinti, ar ieškovai, ketindami įgyvendinti pirmenybės
teisę, yra finansiškai pajėgūs ir pasiruošę sumokėti už sklypą tokią pačią
kainą, kokią už jį sumokėjo E. A.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies
5 punktu ir 362 straipsniu,

 n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 23 d. nutartį panaikinti ir
perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra
galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Nutartis






Jeigu pastebėjote svetainėje kokį teisės aktų pažeidimą prašome pranešti svetainės administratoriui admin@teisesgidas.lt